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34家已公布年報地產(chǎn)公司：加速搶灘二三線城市
來源：第一財經(jīng)日報
作者：許甲猛 2010-03-12
新聞關鍵字：年報,城市,地產(chǎn),公司,二三線
如果說兩年前對轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市仍心存疑慮，但這一刻開發(fā)商已基本達成共識。截至3月10日，滬深兩市34家已經(jīng)公布年報的房地產(chǎn)上市公司幾乎無一例外地都提出要加大在二三線城市布局，并在付諸行動。
非一線城市業(yè)績的大幅增長，二三線城市業(yè)績比重不斷上升，房地產(chǎn)開發(fā)商用投資方式的微妙變化正在催生房地產(chǎn)市場二三線城市時代的到來。但這并不意味著開發(fā)商將逐漸淡出一線城市。
二三線城市業(yè)績大增
根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至3月10日，滬深兩市已有34家房地產(chǎn)上市公司公布了2009年年報，累計實現(xiàn)營業(yè)收入1390.49億元和凈利潤184.41億元，分布增長21.94%和47.91%，其中近四成房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)績漲幅在50%以上，而二三線城市業(yè)績大增成為年報的一大亮點。
保利地產(chǎn)營銷總監(jiān)胡在新透露，去年公司在二線城市的銷售額已經(jīng)首次超過一線城市。去年保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入229.87億元和凈利潤35.19億元，同比分別增長48.11%和57.19%，其中二線城市的銷售業(yè)績同比增幅在100%以上。
萬科在二線城市的表現(xiàn)更加搶眼。根據(jù)公司年報數(shù)據(jù)，2009年萬科在深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市占營業(yè)收入和凈利潤的比重分別為44.1%和44.5%。杭州、蘇州、南京、佛山等二線城市也對公司的營業(yè)收入和凈利潤做出了較大貢獻，在15個城市的營業(yè)收入占已進入城市數(shù)量的接近一半。
而部分專注于二三線城市的開發(fā)商則成為更大的贏家。
世茂股份2009年實現(xiàn)營業(yè)收入10.61億元，營業(yè)利潤3.03億元，同比增長171%，該公司項目大多數(shù)分布在長三角、環(huán)渤海灣、海西和中部地區(qū)的二三線城市，其中二線城市占比26%，而三線城市占比高達66%；主營全國二線城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的廣宇發(fā)展2009年利潤總額同比增長96%。
萬科、保利在二三線城市的拿地速度也絲毫未減。年報顯示，萬科2009年共獲取新增項目44個，對應萬科權(quán)益建筑面積1036萬平方米。其中二三線城市占比超過了90%，平均地價2401元/平方米，與2007年相比下降29.5%；保利地產(chǎn)去年新拓展項目38個，其中28個項目分布在全國的二三線城市。
二三線城市再布局
萬科董事會秘書譚華杰對《第一財經(jīng)日報》記者表示，去年房地產(chǎn)市場迅速回暖，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況得到了很大改善，同時由于銷售順利普遍存在補充項目資源的需求，土地市場也出現(xiàn)了比較激烈的競爭?！耙痪€城市都是經(jīng)濟發(fā)達的大城市，市場更受關注，土地市場的競爭也更為激烈。出于穩(wěn)健經(jīng)營的原則，萬科2009年主動規(guī)避了部分爭奪過于激烈的項目，新增項目中位于二三線城市的占比較大。”
一線城市土地市場的激烈競爭或許是多數(shù)開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的普遍原因。廣州房地產(chǎn)營銷策劃顧問謝逸楓認為，2009年全國各個城市的地王層出不窮，在中國土地市場目前面臨“僧多粥少”的局面下，對于穩(wěn)健型發(fā)展的企業(yè)而言，尋找二三線城市有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋剡M行開發(fā)是必然趨勢。
他表示，未來土地市場重心也將從城市中心區(qū)轉(zhuǎn)向區(qū)域次中心或郊區(qū)縣以及二三線城市?！吧鲜虚_發(fā)商在二三線城市大幅買地一方面是因為一線城市土地供應緊張、價格較貴、風險較大，另一方面是二三線城市的土地供應較充足，市場也比較看好。若拿地成本相對較低，再加上品牌效應，開發(fā)利潤會更大。”
而一線城市成交量的萎縮，或許是開發(fā)商轉(zhuǎn)向的另一原因。中國房地產(chǎn)信息集團研究中心總經(jīng)理陳嘯天說，2009年國內(nèi)十大城市下半年成交量相比上半年下降30%左右，但全國全年成交9.4億平方米，其中下半年成交量6億平方米，大幅高于上半年，說明在一線城市縮量的同時，三四線城市仍在放量。目前十大城市占行業(yè)比重20%，且逐年下降。
一線城市仍是戰(zhàn)略重地
上市房地產(chǎn)開發(fā)商集體搶灘二三線城市，并非意味著將逐漸淡出一線城市。金地集團董事長凌克表示，北京、上海及深圳等一線城市的房價尚未見頂，公司戰(zhàn)略的重點布局依然在一線城市。2009年，廣東、上海和北京三地仍占金地集團主營業(yè)務收入的九成。
譚華杰在接受本報采訪時也表示，萬科仍然十分看好一線城市的市場，未來仍將把握機會積極在一線城市獲取地價合理、開發(fā)風險可控的優(yōu)質(zhì)項目資源。目前，萬科已經(jīng)進入了30多個城市，在戰(zhàn)略布局上萬科希望一線、二線、三線市場相互補充、平衡發(fā)展。
迫于“不買地王”的承諾，萬科在拿地方面曾受到諸多掣肘。但譚華杰說，萬科所指的“地王”項目是指那些地價中包含很大預期成分、只有在房價出現(xiàn)大幅上漲的前提下才能實現(xiàn)盈利的項目。一線城市的項目并非都是“地王”，“地王”也并不只出現(xiàn)于一線城市，堅持“不拿地王”的原則與在一線城市獲取項目并不矛盾。
上市開發(fā)商布局二三線城市并非沒有風險。正略鈞策房地產(chǎn)行業(yè)研究總監(jiān)張朝峰認為，這幾年二三線城市的漲幅并不小，“二三線市場容量能不能持續(xù)地存在，能不能發(fā)展起來，而且有多大的發(fā)展空間，可以支撐多少年，如果只是機會性地拿地一個項目，做完就走了，實際上對于這種大公司來說會產(chǎn)生很大的成本?！?黃樹輝 張艷紅)
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