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海南房地產調研：八成外地人炒出七成空置率

來源：南方都市報     作者：許甲猛    2010-02-11

上帝要將其毀滅，必先使其瘋狂

　　海南的房地產現在讓人很擔憂：海南國際旅游島概念拋出之后，全國人民蜂擁而至，一些開發商讓大家下定金就是不開盤，樓價一天一個漲，誰也不知道會漲到多少錢。7萬元/平方米的天價房也不能讓投資客望而卻步。

　　近日，華泰聯合證券分析師魚晉華對海南房地產做了一次詳盡的草根調研發現，基本每個樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。而來自島外的需求中，外地遷移入島經商居民的投資需求、島外過剩流動性資金投資需求以及跟隨外地入島開發商品牌進入的伴生引導型購房需求占到主流。

　　外島人入侵

　　海南的樓房里有多少本島人？誰也說不清楚，但在廣州工作的80后小陳也“戀上”了那個遙遠的地方，一下子就下訂兩套房子。

　　外島人正在入侵。距離國務院44號文件———《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》的出臺僅僅過去一個月的時間，海南就開始拉響了警報。

　　2月2日，海南省國土環境資源廳出臺實施土地供應的“兩個暫停”政策———從今年1月16日起到3月31日，暫停全省商業性開發土地出讓，暫停審批新的房地產開發項目。3月31日之后，又不知是什么樣的狀況。

　　調研的第一站，魚晉華選擇了海口。從海口市2008-2009年的月度成交數據來看，海口市場仍處于較為平穩上行發展階段，2009年全年住宅成交面積260萬平米，成交金額132億元，全年均價4964元/m2，較上年同比增長43%、71%和17%。對比全國其他城市2009年的房地產成交情況來看，海口的情況并沒有呈現出獨特性，基本與全國房地產的走勢一致(圖1)。

　　而真正推動海口甚至整個海南房地產市場走出獨立于全國房地產市場走勢的觸發因素，就在于海南省政府推動的“國際旅游島規劃”以及隨后而來的暫停土地審批的決定。在這一場由政府主導的房地產市場操盤大戲中，各個樓盤價格應聲暴漲，漲幅之大令人咋舌。

　　國際旅游島規劃刺激房價一月內翻倍(圖2)。從在海口市調研的樓盤來看，政府推動的國際旅游島規劃給房市帶來的強烈刺激令人印象深刻。

　　調研樓盤的價格在規劃出臺后的平均漲幅為73%，有三個樓盤的漲幅均達到100%，漲幅最小的魯能海藍福源項目也達到33%，且最近一批100多套別墅項目開盤一天之內全部售罄。

　　調研的樓盤目前基本屬于無房可售狀態，項目剩余套數基本小于10套，市場供應的短時枯竭疊加政策利好使得購房需求被無限放大，房價高位無量運轉狀況明顯。