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房地產業四大分歧有待市場檢驗 是否還有機會？

來源：中國證券報     作者：許甲猛    2010-01-04

四大分歧有待市場檢驗

　　在有可能進行嚴調控的預期下，地產股明年的機會有多大？一線城市與二三線城市哪個表現將更為穩健？差別的信貸政策與政府的財政調控對樓市泡沫有多大的效應？樓市供應量是否能減緩地價房價上漲？這四個問題成為市場最為關心同時也是最有分歧的問題。
　　
　　是否還有機會？

　　交銀國際和招商證券認為，雖然2010年房地產投資仍將保持較高的增速，但住宅市場難有驚喜，行業基本面房價看平、成交量減少、重點城市地價繼續上漲；估值略微偏高。除了要面對貨幣政策收緊和針對行業措施出臺的行業風險外，開發商亦因需要完成攀升的銷售目標，而相互間要作出激烈競爭，2010年地產股可能機會不大。而以中信證券和廣發證券為代表的券商認為，2010年，開發成本逐漸回歸理性，行業盈利空間改善。加速供地將使2010年地價不致瘋狂，而開發成本穩定有利于緩解行業毛利率下降的壓力。市場集中度繼續提升。行業的上半年機會優于下半年。
　　
　　一線VS二三線？

　　從區域市場看，2009年的中國樓市經歷了大城市先復蘇——再帶動二三線城市上漲——大城市泡沫出現——二三線城市強勁上漲的路徑。對于目前泡沫化不輕的中國樓市，如果2010年還有較大的機會將會偏愛于條件成熟、競爭激烈的一線城市還是方興未艾的二三線城市？目前券商爭執也很大。中金公司認為，未來市場將面臨著各種調整，只有專注于一線城市的大牌開發商才能更好地抵御負面因素帶來的影響，龍頭公司將依靠其資金實力、品牌優勢在房地產調控中占優，而行業調控政策頻出將加大中小公司業績波動性及重組類地產資產注入的不確定性，使其難以有較好表現。

　　不過大多數券商還是鐘情于二三線中小開發商的發展。國泰君安認為，第一，從房價來看，2009年，一線城市房價同比上漲40%，二線同比上漲15%，未來還有一定的空間。第二，二三線城市需求結構總體表現良好，主要是剛性和改善性需求，投資性需求有限，因而未來受打壓的力度不大。第三，二三線城市的地產商有儲備規模優勢，拿地時間早，地價成本低；區域或全國布局，相比龍頭公司而言成長性和利潤的確定性更強。