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500開發(fā)商熱炒海南房產(chǎn) 將上演新神話？
來(lái)源：新華網(wǎng)綜合
作者：許甲猛 2009-12-06
在迪拜神話轟然倒塌的時(shí)候,中國(guó)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)正如火如荼地上演另一部新的神話。
隨著海南省高調(diào)推廣國(guó)際旅游島概念,全國(guó)各地開發(fā)商和投資客蜂擁而至,萬(wàn)里淘金,海南尤其是三亞等東海岸地價(jià)和房?jī)r(jià)一路飆漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,三亞房?jī)r(jià)從6月的9526元/平方米,一路上漲到9月份的14751元/平方米。海南省土地儲(chǔ)備整理交易中心土地儲(chǔ)備交易科的數(shù)據(jù)則顯示,今年來(lái)海南的整體房?jī)r(jià)上漲達(dá)10%以上。
上個(gè)世紀(jì)90年代,海南房地產(chǎn)泡沫破滅的陰影未散,迪拜危機(jī)又敲響警鐘,熱火朝天的海南房地產(chǎn)正上演的究竟是悲劇還是喜劇?
五湖四海投資客
11月底,山西小煤窯老板宋先生在朋友引薦下,直奔海南?！芭笥涯瓿踉诤Ｄ腺I了幾套海景房,從1月到11月間,這幾套房已經(jīng)賺60%左右。”宋先生告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者,聽說(shuō)《海南國(guó)際旅游島規(guī)劃綱要》近期將獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),現(xiàn)在海南的開發(fā)和相關(guān)配套越來(lái)越完善,升值空間巨大。
宋先生只是全國(guó)各地前往海南淘金的投資客中的滄海一粟。“到處都是外地人來(lái)海南購(gòu)房,尤其是海景房,很少本地人,都是外地人炒高了海南的房?jī)r(jià)。”海南大學(xué)一位教授告訴記者。
其實(shí),海南房?jī)r(jià)遭遇熱炒,已經(jīng)不僅僅是一小部分的投資客在起作用。
“現(xiàn)在除了西藏、云南、貴州,全國(guó)各省市的投資客都已經(jīng)出現(xiàn)在海南,尤其以江浙、山西、東北、重慶、成都等地的投資客為盛,11月份之后,陜西、內(nèi)蒙古和新疆的投資客也在激增?！焙Ｄ下?lián)華創(chuàng)展公司負(fù)責(zé)人告訴記者,是全國(guó)人民在炒高海南房?jī)r(jià)。
三亞市房產(chǎn)管理局黨組書記、局長(zhǎng)李洪海也分析稱,目前三亞的購(gòu)房客來(lái)自東三省、北京和上海、江浙、山西、四川等省市。
據(jù)記者了解,多數(shù)投資客在海南都是選擇海景房或者高檔住房,而除了三亞國(guó)際旅游島的概念外,目前海南的博鰲和文昌以及海口、瓊海等地也被投資者看做是最具升值潛力的房產(chǎn)板塊。因?yàn)閲?guó)家已經(jīng)在行政級(jí)別為一個(gè)鎮(zhèn)的博鰲修建機(jī)場(chǎng);而中國(guó)最大的航天城已于9月份在文昌開建。
而且,投資客們也并未擔(dān)心自己的海景房會(huì)出現(xiàn)閑置問(wèn)題。
據(jù)宋先生介紹,投資客多數(shù)認(rèn)為,目前海南的房產(chǎn)仍處于上升空間,投資者通過(guò)投資仍有很大機(jī)會(huì)獲取升值空間收益。
“很多樓盤還提供專業(yè)的委托管理服務(wù),業(yè)主可每年到海南自己的房屋里面住上一兩周,其余的時(shí)間,就委托管理公司將房屋用于出租,獲取租金收入?！彼蜗壬f(shuō)。
500開發(fā)商搶地東海岸
與投資客們同時(shí)在海南省現(xiàn)身的,還有全國(guó)各地的大小開發(fā)商,他們的到來(lái)使得海南尤其是三亞等海南東海岸的土地被瘋搶。雅居樂(lè)、富力地產(chǎn)、中信地產(chǎn)等全國(guó)各地開發(fā)商紛紛到海南圈地,海南地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。
日前,中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心特別針對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)布了《2009海南地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10強(qiáng)》報(bào)告,報(bào)告顯示:海南雅居樂(lè)、三亞鹿回頭、三亞亞龍灣、魯能海南地產(chǎn)公司等10家企業(yè)正強(qiáng)勁領(lǐng)跑2009海南地產(chǎn)。
海南省土地儲(chǔ)備整理交易中心土地儲(chǔ)備交易科相關(guān)人士稱,約有100來(lái)家島外的開發(fā)商來(lái)投資。在從?？诘饺齺?95公里的黃金海岸線上,投資數(shù)十億、上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目比比皆是,富力、萬(wàn)科、魯能、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)等知名地產(chǎn)開發(fā)商身影閃現(xiàn)其中。
“海南土地價(jià)格上漲得非?？?價(jià)格不斷翻新?！焙Ｄ下?lián)華創(chuàng)展公司負(fù)責(zé)人告訴記者,兩三年前才30萬(wàn)-40萬(wàn)元/畝的土地,現(xiàn)在已經(jīng)漲到了100多萬(wàn)/畝。
上述人士還告訴記者,現(xiàn)在海南至少有500多家大小開發(fā)商在運(yùn)作,最新的投資額約為200億左右。但是加上已經(jīng)拿地的潛在投資,至少千億元資金將在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)作。
“現(xiàn)在,海南省沿東海岸向內(nèi)縱深一公里地塊,已經(jīng)被瓜分殆盡。僅近期新圈出的土地就達(dá)到50平方公里。土地50%被新的開發(fā)商所圈,還有50%是上個(gè)世紀(jì)90年代海南熱炒房地產(chǎn)的時(shí)期就被圈走了,輾轉(zhuǎn)反側(cè)流落到當(dāng)?shù)匾恍┑沟氐娜耸种小！焙Ｄ弦患冶镜亻_發(fā)商告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
政府推手
大量土地被出讓和海南高房?jī)r(jià)的最大受益人,莫過(guò)于當(dāng)?shù)卣?BR>
“海南房地產(chǎn)概念最大的推動(dòng)力,也是海南省當(dāng)?shù)卣?。”上述本地開發(fā)商告訴記者,因?yàn)楹Ｄ蠜]有其他產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)GDP,而旅游產(chǎn)業(yè)又比較廉價(jià),所以土地財(cái)政約占海南省GDP的30%左右。“這還僅僅是核算了賣土地和房地產(chǎn)純投入的拉動(dòng)力,如果加上房地產(chǎn)行業(yè)所輻射的其它相關(guān)行業(yè)和消費(fèi),房地產(chǎn)行業(yè)給海南省GDP的拉動(dòng)力更高。”
而正是海南省地方政府,在極力地吹捧著海南房地產(chǎn)概念,不管是國(guó)際旅游島、海棠灣的開發(fā)、博鰲機(jī)場(chǎng)還是航空城。
三亞市住房保障與房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)李洪海就對(duì)外稱,三亞擁有絕無(wú)僅有的熱帶海景資源,可以說(shuō)是“中國(guó)人民的后花園”,某種程度上在三亞購(gòu)房也是身份的象征,這些都吸引著全國(guó)人民選擇三亞?？梢哉f(shuō)現(xiàn)在到三亞買房“很聰明”。
他還認(rèn)為目前三亞市的每年成交在100萬(wàn)/平方米以上,供應(yīng)量則需要達(dá)到200萬(wàn)/平方米,這樣才能達(dá)到供求平衡。三亞地產(chǎn)發(fā)展會(huì)跟著城市發(fā)展的五年計(jì)劃走,進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生活配套,例如將引入中國(guó)人民解放軍總醫(yī)院海南分院、建設(shè)奧林匹克運(yùn)動(dòng)中心等。
海南房地產(chǎn)概念被熱炒還反射到了股市的異常紅火。
以海南板塊為主體的海南旅游島概念股于11月初橫空出世,11月5日海南本地股突然爆發(fā),20只相關(guān)個(gè)股中的18只在當(dāng)天收出陽(yáng)線,板塊整體漲幅達(dá)4.7%,居兩市地域板塊之首。截至11月16日收盤時(shí),海南板塊月內(nèi)累計(jì)漲幅已達(dá)17.33%。
“通貨膨脹預(yù)期、政府刺激內(nèi)需政策的作用力、投資渠道匱乏以及政府力推海南國(guó)際旅游島概念,都是海南此輪房地產(chǎn)遭熱炒的重要原因?！焙Ｄ下?lián)華創(chuàng)展公司負(fù)責(zé)人說(shuō)。
老炒家冷眼旁觀
在海南新一輪的房地產(chǎn)熱潮中,很多老樓客卻還沒有忘記上個(gè)世紀(jì)90年代的那些景象。
海南在上個(gè)世紀(jì)90年代初那場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫,讓很多開發(fā)商至今仍心有余悸。總?cè)藬?shù)不過(guò)655.8萬(wàn)的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司。1990-1993年短短3年,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)4倍。最后的遺產(chǎn)是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金,僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。
當(dāng)時(shí)在朱镕基總理限期撤資的“約法三章”斬?cái)嗔速Y金鏈后,一時(shí)間開發(fā)商紛紛逃離,或者就地倒閉。當(dāng)銀行開始著手處置不良資產(chǎn)時(shí),才發(fā)現(xiàn)很多抵押項(xiàng)目其實(shí)才挖了一個(gè)大坑,以天價(jià)抵押的樓盤不過(guò)是“空中樓閣”。
“我在海南呆了40多年,親歷了那個(gè)時(shí)期倒賣房產(chǎn)的瘋狂,空中樓閣的倒塌,使得爛尾樓最終不得不從銀行剝離給了不良資產(chǎn)公司。人走樓空十多年了,大部分的爛尾樓都是廉價(jià)轉(zhuǎn)讓,再重新建起,賣給不知情的外地人?！比栽谧龇康禺a(chǎn)的張先生告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者,雖然時(shí)隔十多年,但不能不警惕海南再重蹈覆轍。
不過(guò)張先生也認(rèn)為,相比于那個(gè)年代,目前的海南相對(duì)還比較理智。上個(gè)世紀(jì)90年代,實(shí)體投資很少,多數(shù)都是在倒賣一塊地的一張圖,只要附有土地證,一天就能被轉(zhuǎn)讓二三十次,價(jià)格能翻20倍。純粹是在騙錢,根本沒有實(shí)體投資。
“現(xiàn)在雖然不排除泡沫被炒起來(lái)了,但是市場(chǎng)中實(shí)體投資都是看得到的?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫只是價(jià)格的泡沫,而那個(gè)年代都是一場(chǎng)場(chǎng)騙局?！睆埾壬f(shuō)。
當(dāng)然,張先生也認(rèn)同泡沫一旦破滅,最終結(jié)果都一樣——大量的爛尾樓和銀行債務(wù)。最好經(jīng)濟(jì)一直向好,否則像上世紀(jì)90年代的海南房地產(chǎn)泡沫和現(xiàn)在的迪拜一樣,房地產(chǎn)行業(yè)都將陷入嚴(yán)重蕭條。
海南聯(lián)華創(chuàng)展公司負(fù)責(zé)人也認(rèn)為,現(xiàn)在最大的風(fēng)險(xiǎn),將是吹捧海南房地產(chǎn)概念的地方政府的風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)?海南一線的海景地已經(jīng)賣光光,依靠土地財(cái)政來(lái)拉動(dòng)GDP的海南省,未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展將是最大的問(wèn)題。政府應(yīng)當(dāng)汲取海南前車之鑒和迪拜的教訓(xùn),適度調(diào)控房地產(chǎn),遏制其盲目發(fā)展勢(shì)頭。
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