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房產(chǎn)市場價漲量跌危險 國土部建議調控
來源：南方網(wǎng)
作者：許甲猛 2009-10-13
住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部等房地產(chǎn)調控部門紛紛通過不同形式，就當前房地產(chǎn)市場形勢，發(fā)出自己的聲音。
10月9日，國土部智囊機構中國土地勘測規(guī)劃院則發(fā)布了一篇題為“房地產(chǎn)行業(yè)價漲量跌現(xiàn)象探析”，指出9月份以來出現(xiàn)的“價漲量跌”問題可能是個危險的信號，沒有實體經(jīng)濟復蘇和適當?shù)恼{控政策應對，房地產(chǎn)行業(yè)會走向一個更危險的極端。
而住建部日前也全文發(fā)表了一篇該部部長姜偉新的署名文章，姜偉新指出必須建立分層次供應的住房體系，鼓勵自住型和改善型住房需求，抑制不合理住房需求。
危險的信號
較之2008年出現(xiàn)的“價漲量跌”現(xiàn)象，上述國土部土地勘測院發(fā)布的“房地產(chǎn)行業(yè)價漲量跌現(xiàn)象探析”（以下簡稱“報告”）中指出，2009年6月份之后出現(xiàn)的全國性“價漲量跌”現(xiàn)象，是一個危險的信號。
上述“報告”中指出，6月份以后國內房價以每個月環(huán)比1%的遞增速度增長，但是交易面積卻逐月大幅度下降——6月份全國房屋銷售面積接近1億平方米，而7月份就下降到了8000萬平方米以下。
“報告”中認為，今年4月份以后的房地產(chǎn)市場復蘇是國內擴大內需等政策刺激下造成的。尤其是企業(yè)貸款增加，而又不投入生產(chǎn)性領域，轉而將資金投向房地產(chǎn)市場尋求高利益回報。社會投資者在國企資金等流動性資金的帶領下，也都紛紛介入房地產(chǎn)市場，形成了今年6月份為高峰的一輪房地產(chǎn)市場上升。
但是，這種上升的持續(xù)性比較差，僅僅是在3個月之后，也就是7月份開始就呈現(xiàn)了全面下跌的態(tài)勢。
中國房地產(chǎn)和住宅研究會副會長顧云昌9日在易居克爾瑞“2009三季度企業(yè)銷售情況報告”會上指出，9月份和10月份的行情仍舊會持續(xù)7-8月份的走勢，但是房價明顯已經(jīng)成為交易量的殺傷器。
易居克爾瑞發(fā)布的研究報告稱，根據(jù)房地產(chǎn)公司銷售20強研究的報告結果，房價已經(jīng)成為各主要房地產(chǎn)上市公司銷售量下降的主要原因。
對比7月份克爾瑞發(fā)布的上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售20強報告可以看出，今年第三季度房屋銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)了微妙的變化。銷售冠軍萬科從第一的位子上掉下來，一向以大盤、低價著稱的恒大地產(chǎn)則快速上升。
萬科的排位變化尤其值得人們關注。其第三季度銷售金額為120.8億元，銷售面積122.57萬平方米，分別位于第二和第四。而在上半年的報告中，萬科各項指標都處于第一。
今年上半年，萬科銷售房屋平均單價約是8819元/平方米，而第三季度的平均房價就達到了9855元/平方米，房價上漲10.5%；今年上半年單價銷售最低的世紀金源集團，銷售單價是3346元/平方米，而今年第三季度的銷售房價就達到了3712元/平方米。雖然絕對單價仍然很低，但是較之上半年的銷售單價則上漲了10.8%。
而第三季度以123.30億元的銷售業(yè)績快速躥升到第一位的恒大地產(chǎn)，對比其上半年和第三季度的銷售單價變化，卻有另外一個意思：記者綜合計算后發(fā)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)今年上半年銷售單價是5318元/平方米，第三季度銷售單價是5353元/平方米，僅漲價0.6%。
中國房地產(chǎn)測評中心主任龍勝平說，恒大躍升房地產(chǎn)企業(yè)20強銷售第一，說明了以上市和擴大銷售額為目的的銷售策略，跑贏了以單個項目利潤為追求的模式。
“報告”也指出，土地購置面積和開工面積大幅度下降，導致了房屋供應量減少，如果沒有相應的調控政策出臺，則房價在嚴重偏向賣方市場的情況下很難下降，而國內房地產(chǎn)市場也將維持這個“價漲量跌”的趨勢。
調控契機
還有2個月就到年底，去年年底出臺的為期一年的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策是否會調整，就成了市場關注的熱點。
上述國土部的“報告”中指出，在實體經(jīng)濟恢復不到位的情況下，房地產(chǎn)扶持政策會將該行業(yè)變成一個投機和投資的行業(yè)。7月份以后市場表現(xiàn)出來的價漲量跌的行情，就說明了市場的猶豫和觀望。
“報告”指出，應該出臺相應的政策對當前泡沫化的房地產(chǎn)市場進行調控。除了繼續(xù)扶持中小企業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)等發(fā)展實體經(jīng)濟的政策外，還應該針對房地產(chǎn)市場過度投機的問題，出臺系列強化政策。
例如，實行土地供應結構多元化，繼續(xù)加強對保障性安居工程和中小戶型房屋的供地，控制高檔房屋供地，從源頭上抑制企業(yè)投機行為。
中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松此前向記者表示，建議國務院落實之前出臺的開發(fā)商竣工時間和建設標準的合同的規(guī)定，將開發(fā)商建設、竣工時間等寫入土地出讓合同，政府依據(jù)合同監(jiān)管開發(fā)商開發(fā)進度，可以有效防止囤地。
一位接近國土部的專家則指出，年底可以考慮適當從緊的政策對房地產(chǎn)市場進行調控。并不是說要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資就對房地產(chǎn)高投機行為放任不管，積累泡沫而發(fā)生較大的系統(tǒng)風險。可以采取具體政策對房地產(chǎn)市場比較明顯的問題進行局部調整，不建議對2008年底出臺的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策進行大幅度調整，但是有些扶植性政策可以廢除。
不過，也有些專家認為當前房地產(chǎn)市場情況不構成對房地產(chǎn)行業(yè)實行緊縮性調控的理由。顧云昌表示，“金九銀十”出現(xiàn)的交易量下降問題，只是個別城市的問題。市場交易量在9月份以后出現(xiàn)了企穩(wěn)，就說明了市場將走向一個穩(wěn)定發(fā)展的時期。
因此，2010年是否就要對房地產(chǎn)市場進行緊縮性調控，依然要看2010年宏觀經(jīng)濟的開局怎么樣。（賈海峰）
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